注目の不動産投資

老後の安定した収入源のひとつとして、「不動産投資」が注目されています。しかし、不動産投資はメリットがある反面、いくつかのリスクも伴います。

不動産投資を行うには、必ず信頼できる不動産業者を選び、メリットとリスクを十分に考慮、検討した上で行うようにしましょう。

不動産投資とは？

50代からの資産運用の方法の一つとして、不動産投資が注目されています。それは、超高齢化社会を迎え、定年退職後の長いセカンドライフを経済的な不安がなく、少しでも豊かなものにしたいと考える中高年・シニア世代が増えているからです。

「不動産投資」とは、マンションやアパートを購入して、それを他人に賃貸することで家賃収入を得るという投資方法です。

この「不動産投資」は預貯金とは異なり、ある程度の安定収入を得る事ができます。しかし、元本を保証してくれるものではなく、株式投資のように短期間で何倍にもなるという投資方法でもありません。

「不動産投資」には、他の投資方法にはないいくつかのメリットがありますが、必ずリスクも伴います。投資を行う前にメリットとリスクを良く確認してから検討しましょう。

不動産投資のメリット

「不動産投資」のメリットとして、次のような点があげられます。

●安定収入が得られる
これが、不動産投資の一番のメリットと言えるかも知れません。貯蓄と公的年金だけでは、長い老後生活に不安がありますが、定年までにローンを完済させるか、退職金でローン残債を返済してしまえば、それ以降の家賃収入から必要経費を差し引いた分は、安定した収入となります。

●生命保険の代替手段になる
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、団体信用生命保険に加入することになります。万が一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などを負った場合、団体信用生命保険が適用されるため、ローンの残債は保険から支払われます。残された家族にはローン残債のなくなった不動産物件が残され、月々安定した家賃収入を受け取ることができるため、生命保険としての役割を果たすことになります。

●節税対策になる
「不動産投資」で得た家賃収入には税金がかかりますが、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費などは必要経費として算入することができます。それらを家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として所得税・住民税の申告をすれば、節税対策になります。

●相続対策になる
相続の際、投資用不動産の相続税は、現金や株式とは違って「評価額」により決まります。建物部分は取得価格のおよそ50％、土地部分は時価の80％、さらに賃貸中であれば、土地・建物ともに2～3割の評価額を下げられます。

●インフレに強い
インフレになった場合、現金による運用は価値が目減りしますが、投資物件の資産価値や家賃収入は上昇する事が想定されます。またインフレになった時に取得済み不動産を売却すれば、多少の値上がり益（キャピタルゲイン）を見込める可能性もあります。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクとしては、次のような点があげられます。

●空室リスク
不動産投資では、投資したアパートやマンションに入居者がいるからこそ、安定収入が得られます。しかし、常に満室であるという保障はありません。空室リスクを避けるには、優良物件を選ぶことや、リフォームなどで、物件の価値を高めるなどの工夫が必要です。また、空室保証サービスを利用する方法もあります。

●家賃滞納リスク
投資先のアパートやマンションの入居者が家賃を滞納すると、収入を得る事ができません。また、滞納された家賃を回収するには、かなりの労力を必要とします。家賃滞納リスクを避けるには、滞納保証サービスを利用するのも一つの方法です。

●建物の老朽化
月日が立つにつれ、建物は老朽化します。安定した入居者を確保するためには、あらかじめ建物の修繕費を事業計画に入れておく必要があります。

●金利の上昇リスク
低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、将来ローン金利が上昇すると、返済金額が増えるというリスクがあります。金利上昇のリスクに備えるには、返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどの対策が必要です。

●不動産価格の下落リスク
投資した不動産価格が下落した場合、その物件が売れなくなるなどのリスクがあります。このような不動産価格の下落リスクを避けるには、優良物件の確保、早めの投下資金の回収などが必要です。

不動産投資を始めるには？

「不動産投資」を始めるには、まず、不動産物件の情報を収集します。

現在は、インターネットでもかなり充実した情報を収集する事ができます。「不動産物件」「不動産投資」などのキーワードで検索してみましょう。

興味がある物件が見つかったら、詳細な資料を取り寄せてみましょう。また、実際に現地を見に行き、じっくりと検討する事も大切です。
契約をする場合は、必ず信頼できる不動産業者を選びましょう。

また、全てをプロにまかせてしまう不動産投資法もあります。「不動産投資信託」と言われるもので、運用会社（投資法人）に資金を預けて、間接的に不動産に投資をするというものです。この場合、実物の不動産投資に比べ、小口の資金から投資を行う事ができます。

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